研究 房东在COVID期间的表现如何?

更好地了解新型冠状病毒肺炎。大流行对房东的影响, 我们首先分析租金收入, 费用, 和平衡¹⁰ 对于我们的房东企业主样本. 如图2所示，随着疫情的爆发，2020年4月和5月的收入下降了约20%. 同时, 房东削减开支的幅度甚至超过了收入下降的幅度, 开支下降了大约25%. 这两个系列的下降程度完全超出了我们在大流行前一年在这些系列中看到的典型波动. 收入和支出在2020年夏季和现在基本恢复, 尽管这个系列仍然不稳定. 虽然这些数据并不能让我们深入了解哪些类型的费用下降了.g.、抵押贷款、赡养费、税金等.), 我们将在第三个发现中分析房东使用抵押贷款延期来错过抵押贷款的程度，使用我们的租赁业主样本.

因为费用下降的幅度大于租金收入, 租金收入的恢复也超过了6月份的支出, 在大流行期间，总体余额较高. 到2020年5月，平衡¹¹ 与去年同期相比是否高出11%, 到2020年6月, 提高21%, 从2020年7月开始, 它们保持在25%到30%之间(图2)。. 而较高的余额通常是财务状况良好的标志, 从长远来看，房东可能不会变得更好. 在某种程度上，他们推迟了最终需要支付的费用.g.、因拖欠而拖欠的抵押贷款、需要维修等.)，而未缴交的租金则不可追讨, 房东们只是在建立一个临时的现金缓冲. 在支出下降幅度大于收入、现金余额增加的大流行期间，这种观察到的模式并非房东独有，也反映了澳博官方网站app研究所(澳博官方网站app 研究所)在所有小企业中所显示的情况, 戴安娜等人. 2020).

图2: 随着2020年春季大流行的到来, 租金收入急剧下降, 但房东们削减开支的力度更大, 从而增加了他们的现金缓冲.

为了进一步调查房东在疫情期间落后的程度, 我们在图3中衡量累计收入和支出，并将2020年和2021年的每个月与2019年的同一时间点进行比较. 具体地说, 一年中的每个月, 累计收入/费用按当年1月至当月的收入/费用之和计算. 然后，我们将2020年或2021年每个月的累计收入/支出与2019年同月进行比较.

2020年房东的中位数是3.总租金收入减少3%.总支出比2019年减少6%. 2021年，与2019年相比，今年的房东数量有所下降，但正在迎头赶上. 截至2021年5月底，收入下降了3%.6%，开支下降了5%.5%.

图3: 截至2020年，房东数量为3家.总收入减少了3%.总支出比2019年减少6%.

尽管我们的数据可能比调查数据更具波动性，因为我们只观察了一家银行的账户，而房东可能在多家机构拥有账户, 我们的数据的一个优点是，我们可以将大流行期间的变化与大流行前的变化进行比较. 也, 而我们之前的图表显示了中位数的情况, 了解收入和支出的分配是如何变化的也很重要.

图4评估了2020年累计年度收入和支出变化到2019年相同变化的分布. 在这两个分布中都有轻微的左移. 与2019年相比，更多的房东在2020年的总收入大幅下降. 38%的房东总收入下降了10%以上，而2019年这一比例为33%. 与图3中租金收入和费用的趋势相似, 相比租金收入，支出收入的左倾分布似乎更为明显. 到2020年，44%的房东将开支削减了10%以上，而2019年这一比例为37%.

因此, 确实有更多房东的收入和支出出现了大幅下降, 但大多数波动似乎是正常的年度波动，如果没有大流行，就会发生这种波动. 我们在数据中观察到的高度波动性对于银行数据来说并不罕见，这可能部分反映了房东改变了他们的银行偏好以及租金收入的波动性.

图4: 与2019年相比，更多的房东在2020年经历了租金收入下降.

图4 b: 与2019年相比，更多的房东在2020年经历了支出下降.

整体, 我们的数据提供的证据表明，租金收入在疫情初期大幅下降，并在夏季基本恢复，导致到2020年底中位数房东的收入略有下降. 重要的是, 租金收入的这些变化可能反映了两个不同的因素:(1)未付租金(全部或部分)和(2)由于租金变化而产生的价格效应. 由于租房者承受了大流行的大部分经济冲击(Greig等). 2021年)，预计会有更多的租房者拖欠房租. 同时, 在大流行期间，该国许多地区的租金发生了巨大变化. 而一些地区在2020年部分或全年的租金上涨, 纽约和旧金山等人口密集、生活成本高的城市的租金大幅下降，但在2021年至少部分出现了逆转(图5)。.¹²

图5: 疫情期间，美国各城市的租金变化差异很大.

在图6中，我们试图通过将租金流入的数量从房东企业主收到的租金流入的规模中分离出来，来部分地解开这两种影响. 资金流入的数量应该反映完全不支付租金的租房者，而资金流入的规模可能反映部分支付和价格变化. 我们的数据显示，2020年4月和5月的流入资金数量和流入资金规模都有所下降，这表明这两种影响都可能在起作用. 然而, 随着疫情的爆发，任何价格变化都不太可能立即生效，因为房东需要时间来改变价格，而且大多数租户将被锁定在租约中. 更有可能, 租客支付部分租金，房东在失业的情况下给现有租客折扣(特别是如果房东可以免除抵押贷款，并且不可能驱逐)。. 在这一年中, 然而, “流入规模”的衡量更有可能反映价格效应，而这些效应可能在纽约和旧金山等城市发挥了重要作用(见发现2中的进一步讨论)。. 无论哪种情况，逾期租金和租金价格下跌都给房东造成了经济损失.

图6: 无论是租金流入的规模还是数量 在大流行期间早期下降.

还有一些关于租金支付和房东的其他数据来源表明，在整个大流行期间，拖欠拖欠的程度各不相同. 而全国多户住房委员会(NMHC)的数据¹³ 以及城市研究所的追踪器¹⁴ 使用Avail数据向夫家房东支付租金的数据¹⁵ 两者都表明租金收入的损失比我们的数据显示的要小, 人口普查脉搏调查显示，损失要大得多¹⁶. 然而，这些数据源都不能直接与我们的数据进行比较. 我们的数据还显示，租金收入的波动性比特纳中心(Terner Center)的调查要大得多, 2021)¹⁷ 越来越多的房东经历了更大的收益和下降，越来越少的房东经历了类似的收入, 与调查数据相比，哪些是典型的银行数据. 最后, 哈佛大学住房联合中心(de la Campa)的一项调查显示, 2021年)也表明租金拖欠率高于我们的数据¹⁸但他们衡量的是收租和欠租，而我们只是衡量收租.

总之, 我们的数据显示，鉴于疫情对租房者的经济影响，房东在疫情期间的租金收入遭受了适度的损失，而不是预期的灾难性损失. 虽然我们的数据也表明，很大一部分房东在2020年的租金收入大幅下降, 这在很大程度上反映了正常的年度变化. 重要的是, 在疫情爆发的头几个月，当收入急剧下降时，房东们能够迅速削减——或至少推迟——开支，并建立更大的现金缓冲. 前所未有的政府支持, 比如刺激计划和扩大失业救济, 在大流行期间，符合条件的租房者和房东可以获得这些贷款，这可能使许多租房者能够继续支付租金，并防止房东遭受更大的损失.

在流感大流行期间，美国各地的不同城市.S. 经历了非常不同的病例率和与covid相关的政策(例如.g.、闭包和npi). 远程工作的可能性引发的移民模式也对城市产生了不同的影响，许多人从成本较高的地区迁往成本较低的地区. 因此，疫情对房东的影响可能高度依赖于地理位置.

如图7所示, 与2019年相比，2020年纽约的累计收入下降幅度最大, 迈阿密, 和旧金山，这三个城市都下降了5个百分点.4和6.到今年年底增长8%. 作为一个旅游中心和人口密集的城市, 纽约地区在疫情初期受到了严重打击，许多居民(至少是暂时的)搬到了周边地区，导致租金在2020年急剧下降. 由于远程办公允许员工在任何地方工作，科技行业员工集中的旧金山的租金也大幅下降.¹⁹ 不像纽约和旧金山, 迈阿密的租金并没有大幅下降(图5)，因此收入的下降很可能是由更高水平的未付租金驱动的.

与此形成鲜明对比的是, 凤凰城, 休斯顿, 达拉斯在疫情早期并没有出现大幅下滑，年底的收入水平与2019年基本持平，甚至略高. 一年来租金变化的差异和拖欠率的差异可能会导致与纽约的对比, 迈阿密, 和旧金山. 这些城市的租金没有大幅下降(图5)，而且它们所在的州的封锁措施限制较少, 在这些州，哪些因素可能有助于减少对租房者就业的负面影响.²⁰ 这或许可以解释为什么这些城市的下降幅度小于纽约和旧金山. 尽管迈阿密的封锁没有那么严格, 旅游业的急剧下降可能是迈阿密租金收入下降的原因之一.²¹

图7: 纽约的收入降幅最大, 迈阿密, 和旧金山，凤凰城则是平地或平地, 休斯顿, 和达拉斯.

在图7中, 我们研究了每个城市的核心统计区域(cbsa), 这样做的缺点是将核心城市(e.g.(美国，纽约市)及其周边地区(如.g.威彻斯特和康涅狄格州南部). 在COVID, 许多离开纽约和旧金山等城市的居民搬到了通勤距离内的周边地区，导致郊区房价上涨，而城市房价下跌. 找出这些不同的趋势, 在图8中, 我们用邮政编码将核心城市与周边地区区分开来²² 租金收入下降最严重的三个城市:纽约、迈阿密和旧金山.

事实上, 纽约和旧金山都有, 核心城市的房东租金收入降幅明显大于周边地区. 在旧金山, 到年底，核心城市的房价下跌了16%，而周边地区和纽约市的房价下跌了2%, 核心城市下降了10%，而周边地区下降了6%. 在迈阿密, 2020年春夏，核心城市的房东比周边地区的房东下降得更多, 但他们在年底赶上来了.

图8: 为纽约和旧金山的房东准备的, 核心城市的收入比周边地区下降得更多. 在迈阿密，核心城市在年底赶上了.

有人可能会想，房东是否会削减开支，是否存在地域差异, 如果是这样的话, 租金收入下降最严重的地方是否也是房东选择削减开支最多的地方. 两者都有. 图9显示了2020年各城市费用下降的显著差异，以及租金收入下降与费用下降之间的密切关系.

值得注意的是, 所有被调查城市的房东都削减了开支，即使他们的收入持平或略有增长. 纽约和迈阿密的房东2020年的支出分别减少了12%和8%, 分别, 而哥伦布和达拉斯的房东则将开支削减了2%或更少.

与全国总体趋势相似, 所有城市都在45度线以下, 对于所有被观察城市的房东来说, 2020年支出的变化比收入的变化更负, 即使收入增加了. 这表明房东在缩减开支时主要是对收入下降做出的反应.

这也意味着所有城市的房东, 即使是那些收入下降幅度最大的公司, 看到他们的余额在增长——在某些情况下, 非常显著——在大流行期间(图10). 也就是说, 2020年底, 与2019年底相比，旧金山房东的余额增长最小(12%). 其他所有城市的房东人数都增长了至少20%，芝加哥也是如此, 底特律, 和休斯顿, 大约40%.

图9: 总体而言，收入下降幅度较大的城市，其支出下降幅度也较大. 也, 所有城市的房东削减开支的比例都大于他们在2020年经历的租金收入下降.

图10: 即使在租金收入下降幅度最大的城市也是如此, 由于支出减少，房东的余额仍然大幅增加.

总之，房东的财务结果存在显著的地理差异. 到2020年底, 旧金山和纽约核心城市的典型房东的租金收入比2019年分别下降了16%和10%, 分别. 与此形成鲜明对比的是, 凤凰城的中产阶级房东, 休斯顿, 达拉斯已经完全恢复了, 如果没有增加, 2020年的租金收入(图7). 各城市的房东都削减了开支，以抵消租金损失, 导致现金结余增加. 我们发现，纽约和迈阿密的房东支出削减幅度最大. 下一个, 我们调查了导致费用下降的原因, 具体地说, 房东是否在疫情期间没有按时支付抵押贷款.

在调查结果1和2中，我们记录了房东为了弥补租金收入的下降而缩减开支. 下一个, 我们转向较小的租赁业主的样本，以调查房东使用抵押贷款延期的程度, 政府支持的主要形式之一是针对房东, 为了削减开支，他们还错过了抵押贷款.

在我们深入研究结果之前, 回想一下，因为本示例中的房东在他们的个人存款账户中收取租金，而不是在一个单独的账户中管理他们的租金, 我们认为，这个样本的租金支付措施比房东企业主样本有更多的噪音. 然而, 因为样本中所有房东都有抵押贷款, 我们可以观察到他们使用抵押贷款宽限来关注对许多房东来说最大和最重要的支出:他们的抵押贷款支付.²³

我们首先检查这些房东样本的收入和收支趋势. 如图11所示, 我们认为，这一指标在很大程度上代表了租金收入在2020年4月和5月下降了约10%，之后有所回升.²⁴ 这个基本趋势与我们在图2中看到的房东企业主样本相似，尽管这些房东的租金收入可能比房东企业主样本中较大的房东恢复得更快.

图11还显示了总收入(以除转移外的总流入来衡量), 包括租金收入, 在大流行的最初几个月也下降了大约5%. 这意味着这些房东的其他收入——包括劳动收入——可能没有租金收入下降那么多. 值得注意的是, 出租物业的业主可能得到了政府的支持, 比如刺激支出或失业保险福利, 这抵消了租金收入的损失，或使他们的收入高于大流行前的基线. 最后，与大多数家庭相似(Greig等). 2021年)，房东的余额有所上升²⁵ 部分原因是受上述政府支持的影响.

图11: 该指标可能代表租金收入在疫情初期下降，并在夏季恢复.

图12显示了租金收入下降的同时, 相当大一部分房东进入了延期还款状态，未能按时偿还抵押贷款. 在高峰期，10人.2020年6月和6月，有3%的房东要求延期抵押贷款.9%的人在2020年5月未付款. 这两个比率都大大高于大流行前的水平. 随着时间的推移，拖欠率稳步下降，达到3.到2021年5月将达到2%. 同样，未付款率稳步下降至2%.到2021年5月将达到2%. 有如此高的拖欠率, 我们在图2中观察到，房东参与延缓抵押贷款无疑有助于支出的下降和余额的增加.

值得注意的是, 相当一部分房东要求宽容, 但继续支付抵押贷款, 也许是为了以防他们的房客不付房租. 这与我们在整个抵押贷款人群中观察到的模式相似(Farrell等人). 2020).

图12: 10.3%的房东要求抵押贷款延期，6%的房东要求延期.在2020年6月和5月的高峰期，分别有9%的人没有按时付款.

类似于图9, 我们询问房东拖欠抵押贷款的程度是否存在地理差异(图13)，以及房东租金收入下降幅度较大的城市是否也有更大比例的房东拖欠抵押贷款(图14)。. 数据表明，情况确实如此.

纽约和迈阿密的出租业主更有可能拖欠抵押贷款(图13)。. 在2020年5月达到峰值, 迈阿密近四分之一的房东和纽约七分之一的房东至少拖欠了一笔出租房产的抵押贷款. 正如我们在查找2中使用房东业务所有者示例所记录的那样(图7), 纽约和迈阿密也是房东租金收入降幅最大的城市(图14)。.

图13: 纽约和迈阿密的出租业主更有可能拖欠抵押贷款

图14: 租金收入下降幅度较大的城市，拖欠抵押贷款的比例也较高.

如果拖欠抵押贷款是房东经济困难的明确信号, 接下来，我们试图更好地了解拖欠抵押贷款的房东的特点. 表3显示了疫情前拖欠和未拖欠抵押贷款的房东的收入和余额. 拖欠抵押贷款的房东在经济上更加脆弱. 根据我们认为近似于租金收入的衡量标准，它们的租金流入略低. 拖欠抵押贷款的房东的典型潜在租金流入为780美元，而拖欠抵押贷款的房东的潜在租金流入为1美元,不这样做的269人, 这可能表明，拖欠抵押贷款的房东拥有更小或价格更低的房产. 他们也不太可能获得直接存入劳动收入，当他们这样做时, 它更低. 他们的总收入与没有拖欠抵押贷款的人相似. 也许这是两组人最大的不同, 然而, 那些没有按时偿还抵押贷款的人的家庭余额要低得多(16美元,066美元)，而没有这样做的人(24美元),035). 这种拖欠付款的人没有多少现金缓冲来抵御收入冲击的模式与我们之前对抵押贷款违约的研究是一致的, 等. 2019).

最后, 大流行期间, 拖欠抵押贷款的房东平均获得更多的失业保险收入, 这表明他们可能更有可能失去工作. 因此, 不只是租金收入的下降可能导致拖欠抵押贷款, 而是, 总收入的下降, 这对许多房东来说包括劳动收入吗.

表3: 拖欠抵押贷款的房东在财务上更加脆弱, 潜在租金收入略低, 直接存款劳动收入较低, 还有更低的余额.

^{*以收到劳动保证金收入为条件
**包括租金收入}

我们没有研究那些错过和没有错过抵押贷款的房东在租金收入趋势上的差异，因为, 如前所述, 这个样本的租金收入衡量本身就比较嘈杂. 然而, 我们在图15中确实观察到，那些没有按时支付抵押贷款的房东的余额也比那些没有按时支付抵押贷款的房东增加得更多. 这种模式是有道理的，因为拖欠抵押贷款将提振整体余额.

图15: 没有按时支付抵押贷款的房东的余额比没有按时支付的房东增加得更多.

值得注意的是, 即使是没有错过按揭付款的出租物业业主, 经历了家庭现金余额的增加.  尽管我们发现很大一部分房东推迟了抵押贷款的支付, 这本身不太可能解释图2中记录的可能有助于平衡增长的费用的全面下降. 其他研究也证明了这一点(Decker 2021和de la Campa 2021), 房东可能还会减少其他开支，比如维护费.²⁶

政府的其他支持也可能对房东的现金余额有所贡献. 其中一些支持, 例如租金援助, 工资保障计划, 和EIDL, 专门针对小企业主或房东吗. 我们发现这是累积的, 到2020年，只有不到1%的房东获得了PPP或EIDL, 这与我们的样本主要倾向于不太可能雇佣员工的小房东是一致的吗.²⁷ 截至2021年5月，通过紧急租赁援助方案发放的租金援助很少, 我们样本中最后一个月的数据. 其他政府支持, 比如经济刺激支票和失业救济金, 更广泛地使用，甚至可能导致房东之间的结余增加(格雷格等人. 2021).

虽然大流行期间租金收入损失很普遍, 对大多数房东来说，这并不是一场经济灾难. 使用来自小企业存款账户的交易级数据, 我们发现对于中等规模的小房东, 租金收入确实下降了, 特别是在大流行的最初几个月, 但很快就恢复了. 截至去年年底，中位数房东的租金缺口仅为3%. 放大到整个分布, 更多的房东收入大幅下降, 但大部分波动都是正常的年度波动. 我们的数据显示，房东削减开支的幅度超过了租金收入的降幅, 导致房东现金余额在疫情期间增长的原因是什么. 根据另一份有抵押贷款的房东样本的数据, 利用可获得的抵押贷款延期来拖欠还款是一些房东削减开支的方法之一. 拖欠抵押贷款的房东通常在财务上更脆弱:他们的潜在租金收入略低, 直接存款劳动收入较低, 还有更低的余额.

疫情期间政府的广泛支持可能避免了房东遭受更多灾难性损失. 在2019冠状病毒病(COVID - 19)衰退期间，美国.S. 政府向家庭提供了数额空前的直接现金支助. 扩大失业保险福利和刺激(EIP)支票等计划可能会让租户在更大程度上跟上他们的租金支付，而不是其他方式. 在大流行期间，租房者比抵押贷款持有人经历了更大的失业和劳动收入下降, 但是这些直接的现金支付帮助填补了大部分的缺口(格雷格), 等. 2021). 随着这些支撑被撤回， 家庭的现金缓冲也在减少在美国，面临持续失业的租房者可能难以履行他们的义务.

除了帮助租客支付租金, 房东也受益于抵押贷款宽限所提供的灵活性，以及经济刺激支票的直接援助. 这种短期的缓解可能会反过来帮助房东为房客提供缓解. 调查证据(de la Campa 2021)表明，在疫情期间，房东向租户提供的租金减免和灵活付款计划的程度比以前大得多.

而房东在收入下降的情况下能够缩减开支, 由此产生的较高现金结余并不一定表明较好的长期财务健康状况. 一些房东可能负债累累，而另一些房东可能推迟了维修或其他费用. 我们的数据显示，一些房东削减开支的一种方式是利用《澳博官方网站app》(CARES Act)制定的抵押贷款延期计划. 虽然这些房东能够跳过抵押贷款支付, 付款本身只是被推迟了, 不原谅. 房东可能削减开支的另一种方式是推迟维修. 的确，戴克(2021)²⁸ de la Campa等人(2021)的调查证据显示，“[0]削减开支的业主大多报告削减了维护成本”。²⁹ 显示削减维护费的房东比例从2019年的5%上升到2020年的31%. 然而, 推迟维修通常只是意味着房东以后需要进行同样的维修. 事实上, 如果维修本来是预防性的，那么推迟维修可能会导致更高的成本. 此外, 削减维护或房屋装修成本也意味着，房东未来可能无法从状况较差的房产中收取同样多的租金. 最后, de la Campa等人(2021)还发现，13%的房东在2020年列出了待售房产，而2019年这一比例为3%. 出售收入来源是另一个可以暂时提振储蓄的措施, 但会威胁到未来的收入潜力.

疫情对房东的影响因地区而异, 纽约和迈阿密的房东受到的打击尤其严重, 这表明各州和各地需要采取不同的政策应对措施. 纽约的房东, 迈阿密, 而旧金山，尤其是在核心城区，租金收入下降幅度最大. 他们也是削减开支最多的群体之一. 与此形成鲜明对比的是, 休斯顿的房东, 达拉斯, 凤凰城的租金收入没有变化，也没有增加，开支削减的幅度要小得多. 租金收入下降幅度较大的城市，房东也更有可能拖欠抵押贷款:2020年，纽约和迈阿密有超过七分之一的房东拖欠抵押贷款. 随着联邦驱逐和止赎禁令的结束, 以及各州的租金减免, 政策的制定和执行转移到州和地方领导人.

对于租金收入严重不足的房东, 加快租金减免的步伐对于房东的整体利益和避免租户被驱逐至关重要. 因此，仍有一群租房者和房东遭受着房租逾期和抵押贷款拖欠的痛苦, 尤其是那些经济上更脆弱的人.³⁰ 在紧急租赁援助计划和美国救援计划法案之间，46美元.联邦政府提供了50亿美元的租金援助，供各州和地方政府分配. 截至9月底，只有不到四分之一的资金得到了分配.³¹ 这些资金的分配受到了繁琐的文书要求的阻碍，因为租户和房东都需要证明租户符合获得援助的严格要求, 包括租房者和房东的匹配信息. 在众多挑战中, 许多最脆弱的租户都不是正式租赁市场的一部分.g.、转租、非法出租、签订非正式协议等.)，并且无法提供接受援助所需的租约或其他文书工作. 随着时间的推移，政府官员已经改变了该计划的规则³² (e.g., 允许自我证明的需要, 在处理文书工作时提供预付款, 增加资金用途的灵活性, 等.)，以加快向有需要的家庭提供援助的进程，因为很明显，文书工作已成为太多的瓶颈. 随着疫情的持续，这种灵活性将是帮助房东的关键，随着各种驱逐禁令的迅速到期，这种灵活性将是让租户留在家中的关键. 对于小房东来说，这种需求尤其迫切，因为他们更有可能提供负担得起的租赁住房³³ 大流行期间的租金短缺导致更多的人出售出租房产(de la Campa 2021). 帮助这些房东有助于保持我们经济适用房的供应.

与暂停驱逐等干预措施相比，租金援助等直接现金援助(以及疫情期间使用的其他方案，如扩大失业保险和经济援助计划)具有显著的好处. 例如, 直接援助, 快速部署时, 允许租客继续支付租金，从而最大限度地减少房东的意外后果和对经济的破坏. 拆迁延期偿付, 另一方面, 是否可以鼓励租户即使有能力支付租金也停止支付租金.

租房者在疫情中首当其冲. 虽然政府的支持在直接帮助租户和为房东提供一些灵活性方面取得了很大进展, 随着全国各地的驱逐禁令到期，分配租金援助的困难工作将成为房东和租户全面恢复的关键下一步.