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发现
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2018年10月
介绍
对许多美国家庭来说，买房是他们一生中最大的支出之一. 而且因为大多数房主都是通过抵押贷款购买房屋的, 买房也是他们最大的债务来源之一. 在我们的报道中 大衰退后的抵押贷款修改:新证据和政策含义，我们衡量了抵押贷款支付和本金减少对违约和消费的影响. 我们发现，减少10%的抵押贷款支付减少了22%的违约率, 而对于那些资不抵债的借款人, 本金减少对违约或消费没有影响. 这一发现表明，短期流动性是推动抵押贷款违约的关键因素.
事实上, 我们发现，对于拖欠抵押贷款的房主, 违约与收入下降有关. 图1说明了这一点，它复制自 大衰退后的抵押贷款修改 并展示了收入损失与违约之间的关系，该关系以一组去识别的大通银行抵押贷款客户为样本，这些客户拥有大通银行的存款账户，并拖欠了抵押贷款.1,2 图1显示了相对于基准期(违约前12个月)，违约前后12个月的月收入(其中收入定义为所有支票账户流入)和抵押贷款支付路径的变化情况。.3 在违约前的五个月里，收入下降了, 在最初收入下降几个月后, 抵押贷款还款额也在下降，直到借款人违约.4,5
在我们的后续研究中 大衰退后的抵押贷款修改 报告中，我们进一步研究了收入冲击与抵押贷款违约之间的关系. 我们发现，图1所示的负收入冲击与抵押贷款违约之间的关系适用于所有房屋净值水平的房主，无论其收入水平或初始总债务与收入比率(DTI)如何. 越深越长的负收入冲击与犯罪增加有关, 然而，在某种程度上，他们的收入恢复得很快, 房主们迅速恢复了他们的抵押贷款支付. 有储蓄的房主利用他们的金融缓冲，在负收入冲击后推迟抵押贷款违约. 最后, 我们研究了金融缓冲之间的关系, 收入, 支付负担, 违约率. 无论其收入水平或支付负担如何，拥有较大金融缓冲的房主违约率都较低.
综上所述, 这些发现表明，为借款人提供建立和维持购买后金融缓冲的激励，可能是比基于满足初始偿还能力规则的承销标准更有效的违约预防方法.
使用了一组去身份识别的大通客户样本他们同时拥有大通抵押贷款和大通存款账户, 我们分析了负收入冲击之间的关系, 储蓄, 抵押贷款违约.
发现
- 对于拖欠抵押贷款的借款人, 违约紧随负收入冲击而来，无论他们的房屋净值水平如何.
- 对于拖欠抵押贷款的借款人, 与收入水平或支付负担无关，紧随其后的是负收入冲击.
- Recovering from mortgage default was associated with recovering from a 负收入冲击; homeowners who experienced deeper 和 longer duration drops in 收入 became increasingly delinquent.
- 拥有更大金融缓冲的房主在遭受负收入冲击后，用他们的储蓄来推迟抵押贷款违约.
- 无论收入水平或支付负担如何，金融缓冲较小的房主的违约率都更高. 因此, 建立和维持金融缓冲可能是帮助借款人避免违约的更有效的工具，而不是在开始时达到DTI的总标准.
图1:对于违约的房主来说，在他们违约之前，会有一个实质性的负收入冲击.
影响
根据前面的分析, 我们从三个方面得出了对政策的启示:违约预防, 帮助面临负收入冲击的房主, 抵押贷款设计.
默认的预防
在面对负收入冲击时，建立和维持金融缓冲是避免违约的重要组成部分, 即使是高收入的房主. 少于一笔抵押贷款支付等价物的借款人的违约率(2).54%)的违约率比至少有四笔抵押贷款的借款人的违约率高出七倍.36%).
公共和私人部门应考虑采取各种方式，激励新借款人建立并维持与抵押贷款相关的储备基金，在面临负收入冲击时，可以提取储备基金，以避免违约. 精心设计的, 这样的计划可以提供一种减少违约的方法，使相关抵押贷款利益相关者(借款人)的利益保持一致, 服务机构, 投资者, gse, 和保险公司).
以前的 研究 表明流动性是比债务水平更重要的违约决定因素. 像这样, 一些贷款机构可能会考虑在首付款规模和初始时的剩余现金储备之间进行权衡. 例如, 购买250美元的买家,1万美元的房屋，支付21%的首付款，但没有存款，与首付20美元的买家相比，可能更容易违约.2%, 你的月供多出了10美元, 剩下的钱相当于两笔抵押贷款，可以作为财务缓冲，在出现暂时的负收入冲击时使用，以避免违约.25 与上述的储备基金配对, 在首付款和贷款总价值(LTV)限制方面增加一些灵活性，可能会降低违约率.
一项基于维持最低购买后金融缓冲的政策，可能是一种更好的防止违约的方法，而不是基于衡量借款人在初始时的静态偿还能力的承销标准. 满足偿还能力规则要求借款人的总DTI不超过43%以满足合格抵押贷款规则，不足以帮助面临负收入冲击的借款人避免违约. 而在发起时测量的总DTI可能对违约有一定的预测能力, 住房成本和收入的巨大异质性使得很难找到一个单一的总DTI水平，表明所有家庭和地区的负担能力. 研究 有证据表明43%的总DTI限制在2004年之后生效吗, 这将导致2005年至2008年间发放的5年期抵押贷款的违约率略有下降. 因此，几乎没有证据表明，略低于43%总DTI阈值的潜在房主应该与略高于43%总DTI阈值的潜在房主区别对待.
在抵押贷款的早期(当较低的房屋净值水平使面临财务困难的房主选择较少时)维持的财务缓冲可能证明在避免违约方面比满足只有在开始时才观察到的最低偿还能力标准更有效. 作为承保过程的一部分，对总DTI进行限制，作为一种违约预防工具，本质上是有限的，正是因为(1)总DTI可能会在抵押贷款的整个生命周期中发生变化，(2)它不会为房主创造额外的激励，让他们建立储蓄来应对负收入冲击. 与此形成鲜明对比的是, 一项为借款人提供经济激励的政策，以建立和维持少量抵押贷款支付的财务缓冲，可能是一种更有效的违约预防方法, 确切地说，这是因为一旦出现负收入冲击，这些储备将可用.
帮助面临负收入冲击的房主
如前所述 研究, 旨在降低违约率的抵押贷款修改计划应该把重点放在为那些正在努力偿还每月抵押贷款的房主提供实质性的付款减少上, 不管他们以前的收入水平或房屋净值. 此外, 减少付款的数额不应以达到预定的负担能力指标为依据.
本文的研究结果进一步强调了负收入冲击与违约之间的重要联系，并强调了早期干预的重要性. 通过提前偿还拖欠的抵押贷款, 抵押贷款利益相关者和房主可以一起尽他们最大的能力估计他们的财务困难的深度和潜在的持续时间，并在欠款和违约随之而来之前达成解决方案. 暂时的忍耐可以用来减轻暂时性收入冲击的影响, 然而，更永久性的修改可能适合于较长时间的收入下降.
考虑到我们在分析中使用的收入的广义定义, 有抵押贷款的房主遭受与违约相关的负收入冲击的原因可能有很多, 包括失业, 工作时间的减少, 或者是转移资金的损失. 对于那些正在经历失业的房主, 失业保险可以作为传统住房政策项目的补充. 研究表明，大衰退后失业救济的增加减少了抵押贷款违约和丧失抵押品赎回权. 与此形成鲜明对比的是, 旨在帮助面临财务困难和/或负资产的抵押贷款房主的联邦计划，这些房主受到低利率的影响, 这表明这些计划可能没有那么有效. 住房政策制定者与负责确定失业保险福利金额和期限的联邦和州政策制定者之间更密切的协调，可以更好地确保旨在帮助面临负收入冲击的房主避免违约的边际税收资金得到有效投资.
研究 估计失业保险支付金额或持续时间的增加有助于避免1.在2008年至2013年期间，美国有300万房屋抵押贷款丧失抵押品赎回权，因此在此期间充当了房地产市场的自动稳定器.26 这一结果与我们的 发现 关于按揭还款减少对违约率的影响, 而且可以是一般化的——对于那些每月挣扎着支付抵押贷款的房主来说，减少月供或取代月收入的政策将降低随后的违约率.
与此形成鲜明对比的是, 为帮助失业或就业不足的抵押贷款房主而实施的各种联邦计划的认购率相对较低，因此对止赎的影响要小得多. 重灾区基金(HHF)成立于2010年，旨在帮助受经济和房地产市场低迷影响最严重的房主，并为失业或就业不足的房主提供抵押贷款援助. 截至2016年底，只有29.2万名房主通过HHF获得了援助. 住房负担得起的失业方案(UP)于2010年推出，旨在向因失业而无法支付抵押贷款的房主提供援助. 截至2016年底，只有46485名房主参加了UP计划.27
同样，抵押贷款修改计划(如.g., 旨在帮助后经济大衰退时期的房主的住房负担得起的修改计划(HAMP)的使用率较低，对丧失抵押品赎回权的影响较小. 从2009年3月到2010年6月，约有55%(近675人),由于房主无法提供必要的收入核实文件，因此取消了HAMP试验修改. 到2015年4月, 100多万房主被拒绝修改HAMP，因为他们没有提供及时完成对其请求的评估所需的财务和/或困难核查文件.28 研究 估计HAMP计划帮助避免了600人死亡,在2009年3月至2012年12月期间，有5000人丧失抵押品赎回权.
研究 还显示，同期推出的再融资计划(e.g., 住房负担得起的再融资计划)遭受了摩擦，使他们的吸收率降至不到50%的合格借款人, 这导致了止赎率的适度下降. 类似的, 改变再融资计划，要求收入核实和提前支付交易成本，降低了再融资利率 50%.
而州一级的失业保险计划有不同的资格要求, 失业救济金直接针对那些没有资格参加各种需要收入证明的抵押贷款项目的家庭.29 与抵押贷款计划相比，失业保险有一个额外的优势，它为失去工作的房主提供救济，而不需要抵押贷款服务机构的介入, 投资者, 各政府机构(例如.g.、FNMA、FHLMC、FHA等.)或第二留置权持有人. 综上所述, 这些事实表明，失业保险可以作为传统住房政策项目的补充，帮助房主面对负收入冲击.
抵押贷款的设计
我们的分析对住房政策制定者在考虑固定利率抵押贷款(FRMs)和可调利率抵押贷款(ARMs)之间的权衡时具有启示意义。. 负收入冲击与违约之间的联系表明，ARMs, 根据美联储的利率目标范围自动调整利率和月供, 能在经济衰退期间帮助稳定经济吗.30 随着政策利率正常化至更高水平，需要进一步的实证研究来更好地理解arm对消费者支出和违约的影响.
如前所述 研究, 宽松的货币政策会自动传导给持有ARMs的房主, 而对拥有frm的房主的传导渠道更难激活，并且要求借款人满足各种限制其有效性的先决条件. 对于有FRM的借款人来说，这对两家银行都是如此 再融资过程 和 按揭修改程序.
找到最优的抵押贷款设计, 研究表明，包括允许借款人在面临债务危机时减少或推迟还款的功能的arm 负收入冲击 或者在 经济衰退 会减少违约并稳定整个商业周期的消费吗. 这些想法应该放在为借款人提供简单易懂的抵押贷款这一更广泛的背景下加以权衡.
一旦掌握了ARMs对经济扩张期间违约和消费影响的评估, 住房政策制定者可以决定是否考虑为适当的借款人群体(考虑到人口和其他特征)推广和标准化ARMs。.
数据资产
在这份研究简报中, 我们分析了一个去识别的大通客户样本，他们同时拥有大通抵押贷款和大通存款账户. 对于每个具体的发现和数字, 我们关注的是这个群体中略有不同的一部分，如下所述:
表1. 样品要求及尺寸.
| 发现 | 基本要求 | Figure | 额外的需求 | 样本大小 |
|---|---|---|---|---|
| 介绍 |
|
1 |
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超过11500 |
| 1 | 2 |
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超过11200 | |
| 2 | 3 |
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近4100 | |
| 4 |
|
超过8200 | ||
| 3 | 5 |
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超过10800 | |
| 6 |
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超过22100 | ||
| 4 | 7 |
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超过3900 | |
| 5 |
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8 |
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超过580800 |
| 9 |
|
超过820000 | ||
| 10 |
在我们所有的样本中, 超过95%的抵押贷款是在2000年至2013年之间发放的. 违约抵押贷款的样本构成了调查结果1到4的基础, 大约60%是在2008年之前产生的, 其中40%来自2008年至2013年, 我们包括了收到修改的房主(约占样本的40%)和没有收到修改的房主. 对于构成公式5基础的更大的抵押贷款样本, 大约一半是在2008年之前发起的，另一半是在2008年至2013年之间发起的.
建议引用
法雷尔、戴安娜、卡纳夫·巴格特和陈昭. 2018. “落后:收入和储蓄在抵押贷款违约中的作用的银行数据”澳博官方网站app研究所.
1.在整个报告中，我们的主要分析单位是主要帐户持有人(抵押贷款和大通存款帐户), 我们将交替使用“客户”这两个术语,”“账户,”“房主,和“户”来指代同一概念.
2.样本中大约60%的抵押贷款是在2008年之前发放的. 剩下的40%是在2008年至2013年之间产生的. 对于两组人来说, 在违约之前，收入下降了，收入下降的幅度和抵押贷款支付的幅度是相似的.
3.在整个报告中，我们使用了一个广泛的收入衡量标准，包括所有支票账户的流入. 像这样, 它结合了劳动收入和资本收入, 政府的支持, 以及从储蓄或退休账户转账, 家庭成员, 和朋友, 等. 它包括所有渠道的流入, 包括电子转帐, 纸质支票存款, 现金存款, 等.
4.在此分析中，我们将违约定义为逾期90天或更长时间的贷款. 请注意，并非所有借款人在基准(违约前12个月)都是当前的。, 因此，在违约前的12个月里，拖欠抵押贷款的累计金额可能不会达到三次抵押贷款支付.
5.虽然我们没有显示结果, 对于违约的房主，收入和抵押贷款支付之间的关系对于违约的定义是稳健的. 无论我们如何定义违约，几个月后收入下降，抵押贷款支付也随之下降的模式都是显而易见的.g.(30、60、90、120、150或180天).
6.低于80%的LTV群体拥有超过5%的LTV,400大通客户, 80%到100%的群体几乎有3个,大通客户, 100%到130%的群体几乎有1,大通客户, 超过130%的集团有超过400个大通客户. 我们的抵押贷款违约率和LTV分布与来自 研究 基于更广泛的抵押贷款样本.
7.其他 研究 发现了2006年至2009年间战略违约的证据，对于2006年(房价暴涨的高峰期)来自亚利桑那州的一组非优质借款人来说，ltv高于174%, 加州, 佛罗里达, 内华达州的CLTV等于或高于100%. 我们的借款人样本是不同的——它起源于更长的时间和更广泛的州，其LTV分布与更广泛的抵押贷款持有人更紧密地联系在一起，因此很少有借款人的LTV超过160%. 我们还研究了2012年至2015年间的违约行为.
8.每个四分位数的每月核实原始总收入的范围如下:最低收入四分位数(0, $3,089), 第二收入四分之一(3美元),089, $4,596), 第三收入四分之一(4美元),596, $6,728), 收入最高的四分之一(6美元),728, $12,189).
9.我们对流入和抵押贷款支付进行了相同的分析，如图3所示，使用几个替代收入数据来源将样本划分为收入四分位数, 包括基于大通账户活动和数据的估计收入, 基准前六个月的平均每月支票账户流入量, 和邮政编码级别的收入数据来自美国国税局收入统计. 使用这些替代来源的收入数据，我们观察到如图3所示的相同模式.
11.低于43%的DTI群体几乎有4个,800名大通客户和以上43%的集团有超过3,500大通客户.
12.总DTI计算继续发展. 例如, 2017年，房利美和房地美改变了他们关于学生贷款支付的政策, 如 http://www.fanniemae.com/content/announcement/sel1706.pdf 和 http://www.freddiemac.com/singlefamily/guide/bulletins/pdf/bll1723.pdf .
13.违约再次定义为逾期90天. 下个月拖欠率较低的借款人在下个月支付了相当于两次(或更多)抵押贷款，逾期60天(或更少). 在接下来的一个月同样拖欠贷款的借款人进行了下一次定期还款, 但他们没有补足欠款，逾期90天. 下个月违约更严重的借款人没有付款，已经逾期120天.
14.少年犯组包括近2,600大通客户, 类似拖欠组包含超过2个,600大通客户, “不良少年”组有超过5人,大通客户.
15.目前的小组包括超过6个,大通客户, 30天拖欠组包含7个以上,200大通客户, 60天到90天的拖欠组包含3个以上,900大通客户, 120天以上的拖欠组包含2个以上,000大通客户, 止赎组有2个以上,100大通客户.
16.我们还检查了类似于图6的结果，使用了不同的犯罪初始阶段(例如.g.(拖欠60天、90天、120天、150天). 在每种情况下, 在接下来的一个月里，经历了更严重、更持久的负收入冲击的房主违约率更高, 而那些经历了收入恢复的人能够恢复支付抵押贷款.
17.我们要求客户在违约前后(t=-12至t=12)持有大通抵押贷款账户两年，在违约前后(t=-18至t=12)持有大通存款账户两年半(请参阅数据资产部分)，以便我们可以在基准(t=-12)之前的六个月观察存款账户水平。. 我们根据从t=-18到t=-13的平均支票加储蓄账户总额，将客户划分为高于中位数和低于中位数的存款账户组，以减少结果中的均值回归. 为了达到最低的汇总标准, 在整个报告中，中位数被计算为最接近中位数的11个观测值的平均值.
18.我们将存款账户余额标准化，方法是除以借款人计划的抵押贷款支付，并将其表示为持有的抵押贷款支付等价物的数量.
19.我们还通过观察2014年1月的存款账户余额来检验结果，发现违约率之间存在类似的关系, 收入水平, 存款账户余额，如图8所示.
20.备存相当于按揭付款的数目=(支票户口平均每日余额+储蓄户口平均每日余额)/ 2013年1月的定期按揭付款.
21.我们将图8左侧面板的x轴截断为15笔抵押贷款，因为超过15笔抵押贷款支付的客户较少，并且拥有超过15笔抵押贷款支付的金融缓冲对违约率几乎没有影响.
22.可能的情况是，在我们的样本中，收入较高的借款人更有可能持有大通支票和储蓄账户以外的流动资产，而我们无法观察到这些资产. 然而, 这可能意味着收入中位数以上群体的曲线将向收入中位数以下群体的曲线靠拢, 这意味着收入对违约的影响较小.
23.我们将图9左面板的x轴截断为15笔抵押贷款，因为超过15笔抵押贷款支付的客户较少，并且拥有超过15笔抵押贷款支付的金融缓冲对违约率几乎没有影响.
24.我们限制图10左面板中的x轴，以捕获右面板中直方图中显示的绝大多数观测值. 具体地说, 我们包括了在起始时总DTI在8%到60%之间的观察结果, 哪个覆盖了93%的样本.
25.197,500美元的30年期固定利率抵押贷款.55%的利率，每月本金和利息为1美元,007, 而199美元,525抵押贷款和4.利率为55%，每月本金和利息为1,017元.
26.这是使用恒定的裁员率计算的部分均衡估计, 抵押贷款杠杆, 以及房屋价值.
27.资料来源:截至2016年第四季度的“让家庭负担得起”项目绩效报告， http://www.treasury.gov/initiatives/financial-stability/reports/Documents/MHA%20Quarterly%20Report%20Q4%202016_C.pdf.
28.正如2015年7月29日向国会提交的SIGTARP季度报告(见 http://www.sigtarp.gov/Quarterly%20Reports/July_29_2015_Report_to_Congress.pdf )及2016年第四季服务报告(见 http://www.treasury.gov/initiatives/financial-stability/reports/Documents/MHA%20Quarterly%20Report%20Q4%202016_C.pdf).
29.研究(见 http://www.国家经济RESEARCH局.org/papers/w10488 和 http://ideas.repec.org/p/crd/wpaper/13001.html )的数据显示，符合条件的失业者参加失业保险的比例在63%至83%之间.
30.
这是假设ARM超过了固定利率时期，并且美联储为应对经济衰退而降低利率.
31.
对那些在违约后提前支付抵押贷款的借款人进行的稳健检查显示出类似的模式，即违约紧随其后的是类似程度的负收入冲击.
致谢。
我们感谢我们的研究团队, 特别是袁晨, 安妮高, 以及梅丽莎·奥布莱恩，感谢他们的辛勤工作和对本报告的贡献.
我们还要感谢学术专家Michael Barr的宝贵意见, 彼得Ganong, 帕斯卡尔·诺埃尔, 以及抵押贷款银行家协会的行业专家Michael Fratantoni, 他们都提供了深思熟虑的评论, 以及研究所其他研究人员的贡献, 包括Chris Wheat, 阿玛Hamoudi, Chex余, 马克斯Liebeskind, 张嘉丽. 除了, 我们要感谢Michael Weinbach和追逐 Mortgage Banking团队的支持, 尤其是Peter Muriungi, 蒂娜壳, 比尔Zaboski, 默多克马丁, 和安德鲁·刘易斯, 以及澳博官方网站app内部的其他专家, 包括克里斯·亨利, Subra萨勃拉曼尼亚, 马特·澳博官方网站app抵押策略主管matthew Jozoff, 和约翰·辛. 我们对他们慷慨的时间、洞察力和支持深表感谢.
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